依法战“疫”·普法同行 物业篇

问

NO.1

    物业企业因为业主体温高有权拒绝进入小区吗？

可以，同时立即上报所在社区医院、所在区级卫生健康部门和医疗卫生机构以及街道办事处。答

问

NO.2

    物业有权禁止武汉返乡人员外出吗？

有权。根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，社区要发布告示，要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次体检，同时主动自行隔离14天。物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作。答

问

NO.3

    物业有权协助社区或居委会把业主家门 封了吗？

一般情况下，无权。根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，社区要发布告示，要求从疫区返回人员应立即到所在村支部或社区进行登记，并到本地卫生院或村医或社区卫生服务中心进行体检，每天两次体检，同时主动自行隔离14天。《突发公共卫生事件应急条例》第四十四条规定，在突发事件中需要接受隔离治疗、医学观察措施的病人、疑似病人和传染病病人密切接触者在卫生行政主管部门或者有关机构采取医学措施时应当予以配合；拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行。因此，物业公司应当配合所在社区做好武汉返乡人员的居家隔离工作，隔离人员拒绝配合的，由公安机关依法协助强制执行，但物业公司无权协助社区封业主家门。

另，根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》的规定，对划为疫区的社区，必要时可采取疫区封锁措施，限制人员进出，临时征用房屋、交通工具等。即当社区被划为疫区时，可采取封锁措施，限制人员进出。（关于疫区的确认，详见《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中疫点、疫区的划分相关规定。）答

问

NO.4

    按照社区居委会的要求做事，出现法律后果谁承担责任？

在社区按照政府部门的规定履行职责，要求物业公司配合时，物业公司应当配合，相应法律后果应由社区承担。答

问

NO.5

    物业向业主赠送口罩、酒精，业主投诉物业提供的东西有问题怎么办？

赠送的物资，赠与人一般不承担责任。《合同法》第一百九十一条规定：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”另，根据《产品质量法》第四十三条的规定，因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。因此，若物业公司赠送物品时，没有附义务，且没有故意不告知瑕疵或保证无瑕疵的，物业公司无需进行赔偿。但业主可依据《产品质量法》的规定向物品的生产者或销售者主张赔偿。答

问

NO.6

    在没有接到政府通知情况下物业对业主采取的哪些措施是违法的？

封闭小区、禁止业主进出入均是违法的。答

问

NO.7

    什么是有效的政府通知可以让物业按照执行而不承担法律责任？

物业公司应当密切关注政府部门发布的官方消息，以政府部门官方发布的通知为准。答

问

NO.8

    近期大量通知是没有公章的，我们可以相信是有效的吗？

应以官方渠道发布的通知为准，如官网、官微等。答

问

NO.9

    假期返回物业有权拒绝回家吗？

不能。目前并无禁止人员流动的任何法律及规定或政策。答

问

NO.10

    对于拒绝配合测量体温（拒绝登记）的     外省市返回人员，物业是否有权拒绝其进入小区？

有权。根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规定，城乡社区组织要在疾控等专业公共卫生机构指导下，会同基层医疗卫生机构，按照“追踪到人、登记在册、社区管理、上门观察、规范运转、异常就医”的原则对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员进行有效管理，加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。

同时，《内蒙古自治区物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

新型冠状病毒的传播方式包括飞沫传播、接触传播、气溶性传播等多种形式，其对小区环境卫生及秩序有极大影响，物业企业履行维护小区环境卫生和相关秩序的职责，业主应该积极配合。但是，对于拒绝配合测量体温、登记的业主或外来人员，建议物业企业采取上报社区、街道办事处等进行处理。答

问

NO.11

    物业企业是否有权临时关闭小区部分大门？

可以。但首先应考虑是否满足业主的出行需求，其次应提前向业主通知或公告。答

问

NO.12

    新型冠状病毒肺炎防疫期间业主未按《物业服务合同》约定的时间交纳物业费，在成立业主大会的过程中能否被认定为“未及时交纳物业费”的情形？

视情况而定。首先，看物业是否有交费时间临时变更的通知，由通知的按通知时间执行。其次，对于可以线上交纳物业费的小区，业主以新型冠状病毒肺炎防疫期为由拒交物业费的，应认定为“未及时交纳物业费”；对于不能线上交纳物业费的小区，建议不宜认定为“未及时交纳物业费”。

是否及时交纳物业费应按照《物业服务合同》的约定进行判断，而《物业服务合同》应适用于合同法的规定。根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方”。答

问

NO.13

    业主进入小区时，物业量体测温发现异常怎么办？

物业企业在检测中发现有体温≥37.3℃的业主，①仔细询问其是否有武汉旅居、接触史。若明确无，同时身体没有严重慢性疾病的，则建议其服用感冒退烧药，居家观察，有异常情况及时去医院发热门诊就医；②有武汉接触史的或者本身有严重慢性疾病的，建议其前往医院进行检查，或安排人员送往医院进行检查，佩戴口罩做好防护同时对接送车辆进行全面消毒，确保安全。同时上报属地社区、街道办事处等相关部门。答

问

NO.14

   因疫情导致商铺长期停止营业，物业费是否仍应收取？

疫情问题导致部分店铺长时间无法营业，由此产生无法营业期间物业服务费是否仍应缴纳的争议问题。考虑到此次疫情影响已经接近非典，因此通过检索非典时期的法律法规及司法实践案例，从检索情况来看：

①大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。

②仍有少数法院不支持减免租金，其中主要理由为疫情为正常商业风险的一部分。

据此，若有商铺提出减免物业费的要求时，建议各物业企业首先看合同约定，看是否有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的物业费”等相关的条款，若没有相关约定，则建议通过协商达成书面协议，若双方无法达成一致的可建议对方通过其他途径主张权利。答

问

NO.15

    小区业主在交流群中散布疫情谣言，物业服务企业应怎么做？

物业服务企业在本小区业主交流群中一旦发现散布谣言的情况，应及时的对散布谣言的行为进行制止并对谣言进行正确的解释，同时物业服务企业可向相关部门举报该散布谣言的行为。

《治安管理处罚法》规定：散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款

《关于办理妨害预防、控制突发传染病疫情等灾害的刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：编造与突发传染病疫情等灾害有关的恐怖信息，或者明知是编造的此类恐怖信息而故意传播，严重扰乱社会秩序的，依照刑法第二百九十一条之一的规定，以编造、故意传播虚假恐怖信息罪定罪处罚。

利用突发传染病疫情等灾害，制造、传播谣言，煽动分裂国家、破坏国家统一，或者煽动颠覆国家政权、推翻社会主义制度的，依照刑法第一百零三条第二款、第一百零五条第二款的规定，以煽动分裂国家罪或者煽动颠覆国家政权罪定罪处罚。答

问

NO.16

    对于小区内业主自发组织的聚集性活动，物业服务企业应怎么做？

《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》中规定：“限制人员聚集：社区内限制或停止集市、集会等人群聚集的活动”。鉴于疫情的传播方式，应尽量减少人员的聚集，物业服务企业一旦发现小区内存在聚集性活动，应及时的进行劝导。答

问

NO.17

    物业企业是否可以组织募捐活动以及如何做好募捐工作？

物业服务企业可以联合业主委员会组织本小区针对疫情的募捐活动，为疫情的防控出力。在募捐活动的进行中，要保证公正公开，将募捐的方式、用途、金额等信息进行公开，同时做好宣传工作。答

问

NO.18

   对于废弃口罩的处理问题，物业服务企业能够怎么做？

鉴于口罩在本次疫情防控中的作用及口罩目前的紧缺性，社会上出现了很多不良商家及个人二次回收废弃口罩，处理后二次售卖的情况，小区内人员密集，废弃口罩的产生量大，物业服务企业可在小区内设置专门的废弃口罩收集箱，对废弃口罩进行集中的处理。答

问

NO.19

    部分小区规定外地（疫情严重地区）返      还人员（业主、租户）观察待家14日，该人员未遵守，物业如何处理？

建议物业服务企业严加防控、可以与小区内业主委员会沟通对其进行约谈，并及时上报属地社区、街道办事处、公安机关等有关部门。答

问

NO.20

    新型冠状病毒疫情下，物业服务企业如何进行防控管理？

通常情况下，物业企业应当做到的基本工作，当然，具体可根据当地物业管理行政主管部门的指示工作）。具体包括以下几个方面：

①提高安全防范意识。物业管理区域安全防范工作是物业服务的基础，也是重点工作之一，关系社区的和谐稳定。各物业服务企业及从业人员要高度重视，严格按照物业服务合同的约定和相关法律、法规的规定，坚持“预防为主，多元共治”的原则，在政府相关部门的指导下，充分发动广大业主，全面加强物业管理区域安全防范工作。

②重点开展安全排查工作。各物业服务企业要立即开展安全隐患大排查行动，确保定期做好辖区内对公用设施、设备的消杀和管理工作，对辖区内进行全面彻底的排查，不留死角。协调各岗位专业技术人员细致的查找各种安全防范隐患，对检查中发现的隐患要及时向相关部门报告并积极配合相关部门工作。

③做好安全防范应急预案。进一步建立和完善物业管理区域突发事件应急预案，切实加强应急预案的演练。保证突发事件应急处置工作职责明确、运转有序、反应迅速、处置有力。

④加强区域内安全防范的宣传。进一步加强物业管理区域安全防范工作的宣传和引导，充分利用宣传栏、电子屏、横幅、业主QQ群、社区刊物等多种方式宣传对新型冠状病毒感染的肺炎防控的安全常识，增强业主的正确认识和有效预防，开展正面宣传，大力普及相关知识，提高业主防范意识。

⑤积极配合相关部门做好防范工作。各物业服务企业要积极配合辖区或项目所在地的社区工作站、街道办事处、居委会及相对应的卫生防疫等部门做好监督管理工作，进一步落实重大事件报告制度，一旦发现管理区域内有疑似病例或疫情发生的要及时向相关部门如实汇报，并配合做好隔离、消杀、调查等相关工作。要发动业主和业主委员会广泛参与，共同监督，做到群策群力、群防群治。 答